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        當前位置:首頁>問政>民意征集
        • 征集主題:

          關于征求《如皋市住宅物業管理辦法》 意見的公告

        • 征集時間:

          2023年11月09日 - 2023年12月10日

        • 征集單位:

          如皋市城市管理局

        關于征求《如皋市住宅物業管理辦法》 意見的公告

        為規范我市物業管理活動,提高物業管理水平,依照《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》《南通市住宅物業管理條例》等法律法規和政策規定,現就《如皋市住宅物業管理辦法》公開征求社會各界的意見和建議。

        此次公開征求意見截止日期為2023年12月10日,歡迎社會各界人士通過信函、電子郵件、電話等方式提出意見。

        郵寄地址:如皋市解放路199號如皋市城市管理局物管科;聯系電話:0513-87312090;電子郵箱:1641886118@qq.com。



        如皋市人民政府

        2023年11月9日

        如皋市住宅物業管理辦法

        (征求意見稿)

        第一章總則

        第一條為規范我市物業管理秩序,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活環境,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》《南通市住宅物業管理條例》等法律法規的規定,結合本市實際,制定本辦法。

        第二條我市商品房小區、保障房(安置房)居住區實行物業管理。

        老舊小區、零星分散住宅樓棟和不具備條件的鎮村集中居住區,由社區居(村)民委員會統一進行物業服務。

        具備條件的鎮村集中居住區鼓勵實行物業管理。

        第三條物業管理在市政府統一領導下,遵循黨建引領、主管部門監督管理、屬地政府具體負責、職能部門齊抓共管、業主自治和專業服務相結合的協同工作原則。

        第四條物業服務行業享受省、市對現代服務業企業稅收、用工就業、人員保險與培訓等方面的扶持和激勵政策,鼓勵物業服務企業在服務項目過程中,配備智能化產品、科技型人才,采用新技術、新方法,提高物業管理和服務水平。

        第五條市城市管理局(以下簡稱市城管局)是本市物業管理主管部門,負責物業管理活動的統一監督、業務指導、考核評優等工作,主要職責包括:

        (一)負責研究制定物業管理和現代物業服務行業標準和相關政策,指導行業協會實施自律性規范;

        (二)負責物業用房竣工驗收,參與新小區的綜合驗收;

        (三)指導物業服務企業開展承接查驗活動,負責承接查驗備案和物業服務合同備案;

        (四)指導、監督物業服務工作,負責物業服務企業的定期考核、信用評定、星級評定以及評先創優活動;

        (五)負責前期物業招標的監管和備案,負責采用協議方式選聘物業服務企業的審批;

        (六)負責住宅專項維修資金歸集、使用及監管工作;

        (七)負責對街道辦事處(鎮人民政府)物業管理工作的業務指導和考核;

        (八)負責對住宅小區業主委員會(物業管理委員會)的備案、業務指導和考核;

        (九)依法查處物業服務活動中涉及市城管局職能的違法行為;

        (十)履行物業管理法律法規規章規定的其他職責。

        第六條公安、發展改革、自然資源和規劃、生態環境、衛生健康、城市管理、應急管理、市場監督管理、人民防空、消防救援等相關部門按照各自職責,建立物業投訴處理制度,會同市城管局、街道辦事處(鎮人民政府)在物業管理區域內公示相關職責事項和聯系方式,依法做好物業管理活動的有關監督管理工作。

        供電、供水、供氣、供熱、郵政通信、有線電視等公共服務單位對物業區域內由其管理的設備設施的運營及安全負責,定期檢查維護。

        第七條街道辦事處(鎮人民政府)應當建立健全物業管理工作機制,明確物業管理工作的職能部門,配備專職工作人員,負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和管理,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,促進物業管理與基層社會治理深度融合。主要職責為:

        (一)負責引導社區居(村)民委員會搭建以黨建為引領的綜合平臺,發揮社區黨組織在基層社會治理中的領導作用;

        (二)負責小區首屆業主大會的籌備和選舉工作,組織任期屆滿的業主委員會依法開展換屆選舉工作;

        (三)建立投訴處置機制,協調處理物業矛盾糾紛;

        (四)制訂住宅小區物業服務企業非正常退出應急預案,負責物業服務企業因違反規定、擅自終止物業服務等行為造成突發失管狀態的處置;

        (五)協助市城管局開展對物業、業主委員會(物業管理委員會)的考核及評先創優等工作;

        (六)指導監督業主大會、業主委員會(物業管理委員會)、物業服務企業依法履行職責和義務;

        (七)負責住宅小區突發公共事件的應對,落實市人民政府依法采取的應急處置措施和其他管理措施,指導物業服務企業、業主委員會(物業管理委員會)開展應對工作,并給予物資和資金支持;

        (八)其他應當開展的物業管理工作。

        第八條社區居(村)民委員會協助街道辦事處(鎮人民政府)開展社區管理以及社區服務中與物業管理有關的工作,主要職責為:

        (一)負責轄區范圍內物業日常管理工作,指導和監督業主大會、業主委員會(物業管理委員會)依據法律法規開展業主自治;

        (二)依托社區黨組織,建立聯席會議制度,協調處理物業管理矛盾糾紛;

        (三)協助街道辦事處(鎮人民政府)組建業主大會會議籌備組、推動業主大會的召開、業主委員會的選舉或換屆等工作;

        (四)負責轄區內住宅小區的網格巡查,及時發現制止違法建設。協助市城管局、生態環境局、公安局、消防救援大隊等行政機關做好住宅區違法建設拆除、環境污染整治、治安防范和消防隱患排查等執法工作;

        (五)協助開展其他物業管理相關工作。

        第九條如皋市物業服務行業協會負責依法制定和組織實施自律性規范,定期開展物業行業從業人員培訓和物業服務質量評估,協助市城管局做好信用信息管理,加強物業服務合同履約管理,推動全市物業服務規范化、品牌化,促進誠信經營,提升整體服務水平。

        第二章業主和業主組織

        第十條一個物業管理區域成立一個業主大會。

        符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)會議:

        (一)物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的;

        (二)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到50%以上的。

        第十一條符合成立業主大會條件的,街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內,組織成立首次業主大會會議籌備組?;I備組成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于十五日。

        籌備組應當自組成之日起九十日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。市城管局負責制定管理規約、業主大會議事規則的范本。

        業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

        第十二條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向市城管局和街道辦事處(鎮人民政府)辦理備案。

        業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。

        第十三條業主委員會召開業主委員會會議的,應當于會議召開七日前告知全體業主,同時應當告知社區居(村)民委員會,并在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

        業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公告。

        第十四條業主委員會任期屆滿三個月前,應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應指導、協助成立換屆選舉小組,由換屆選舉小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。換屆選舉小組人員的構成參照業主大會籌備組。

        換屆選舉小組成立至選舉產生新一屆業主委員會期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務人等共同管理事項,組織召開業主大會會議,但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

        業主委員會任期內成員出缺的,按照法律法規以及業主大會議事規則規定遞補或者重選。

        第十五條業主委員會任期屆滿后因故未換屆的,應當將印章、財務賬簿憑證、業主名冊、會議記錄、文書檔案等資料移交社區居(村)民委員會進行保管,原業主委員會成員違規使用印章或拒不移交的,街道辦事處(鎮人民政府)應當責令其限期移交,公安機關應協助移交。

        第十六條業主委員會應當按照物業管理相關法律法規和管理規約等有關規定履行職責,建立財務收支、日常運行、檔案資料等管理制度,妥善保管小區基礎資料和相關會計資料,規范日常運行。

        第十七條業主委員會依法應當公開的信息,應當以書面形式在物業管理區域主要出入口、公示欄等顯著位置公布,或者按照管理規約、業主大會議事規則約定的其他方式公開。

        第十八條市城管局、街道辦事處(鎮人民政府)定期對住宅小區業主委員會工作進行考核,業主委員會考評結果不合格的,街道辦事處(鎮人民政府)應責令整改。

        業主委員會未按照業主大會議事規則組織召開業主大會會議的,街道辦事處(鎮人民政府)可以督促限期召開;業主委員會不能正常開展工作的,街道辦事處(鎮人民政府)應組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

        第十九條有下列情形之一的,可以成立物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責:

        (一)不具備成立業主大會條件的;

        (二)具備成立業主大會條件但未成立,經街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能成立的;

        (三)業主委員會長期不能正常開展工作,經街道辦事處(鎮人民政府)多次指導重新選舉,不能產生新的業主委員會的。

        第二十條業主大會、業主委員會及物業管理委員會作出的決定違反法律法規的,市城管局應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

        第二十一條物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責期間,符合成立業主委員會條件的,街道辦事處(鎮人民政府)應組織成立業主委員會。

        物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

        第三章物業準入與退出管理

        第二十二條建設單位應按照房地產開發與物業管理相分離的原則,根據小區品質、規模等因素,綜合考慮確定前期物業服務等級標準,依法選聘物業服務企業。

        通過招標方式選聘物業服務企業的,應向市城管局備案。

        第二十三條建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業的,應依托如皋市公共招投標平臺實施。

        鼓勵業主自治組織通過如皋市公共招投標平臺選聘物業服務企業。業主自治組織選聘物業服務企業的,屬地街道(鎮人民政府)應當參與并監督。

        第二十四條物業服務合同自簽訂之日起三十日內報屬地街道(鎮人民政府)和市城管局備案。

        前期物業服務合同中價格部分,向市發展改革部門備案。

        第二十五條物業服務企業不得違反物業法律法規的規定或物業服務合同的約定,單方終止履行合同,惡意退出物業項目服務。

        業主應當遵守管理規約,按照物業服務合同約定履行義務。

        機關事業單位應當教育引導所屬公職人員積極支持小區物業管理工作,及時履行物業服務合同約定的義務。

        第二十六條經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上投票權業主提議提前解除合同的,業主委員會在收到提議之日后1個月內應召開業主大會進行表決。

        第二十七條物業服務合同期間,若一方要求提前解除合同的,按下列要求辦理:

        (一)提出提前解除合同的一方應當提前三個月書面告知另一方,同時報告市城管局、所在街道辦事處(鎮人民政府)以及屬地社區居(村)民委員會。

        (二)合同雙方就提前解除合同事宜應達成一致意見,或訴請法院、仲裁機構裁決。

        (三)雙方同意提前解除合同或經法院、仲裁機構裁決解除合同的,建設單位、業主、業主大會、業主委員會應當在原物業服務企業退出前,另行選聘物業服務企業。

        (四)提前解除合同的要求未經雙方協商同意,或未經法院、仲裁機構裁決解除的,物業服務企業應當按照合同的約定履行合同,業主應當按時交納物業服務費用。

        (五)在選聘新物業服務企業期間內,原物業服務企業應當繼續履行合同約定的服務內容和服務標準,不得以雙方同意解除合同為由退出物業服務項目。

        第二十八條符合物業服務合同終止條件的,原物業服務企業應當做好以下工作:

        (一)原物業服務企業應當在合同終止之日前一個月,在物業區域內公布物業經營的收支情況。

        (二)原物業服務企業應當在合同終止之日起十五日內,向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人移交下列資料和財物:

        1.利用物業共用設施、共用場地等經營的相關資料、所得收益的收支情況明細賬和余額。2.剩余的前期物業開辦費、所購買的物資、物業管理用房以及屬于業主共同所有的其他財物。3.竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業區域內道路、地下停車庫,地下管網工程竣工圖等相關資料。4.共用設施設備清單。5.設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。6.業主名冊和業主預收的物業服務費等相關費用。7.實行酬金制的,應當移交管理期間的財務資料。8.其他相關材料。

        原物業服務企業與業主委員會、物業管理委員會或者其委托的新選聘的物業服務企業辦理交接的,應當在街道辦事處(鎮人民政府)的指導、監督下,對物業共用部位、電梯、消防、監控等共用設施設備和相關場地的使用維護現狀予以確認。

        第二十九條建立前期物業服務履約保障制度,如皋市物業服務行業協會負責制定出臺行業履約管理規范,明確物業履約保障的方式、方法。

        第三十條物業服務企業提前退出或期滿不再提供服務,尚未重新選聘前期物業服務企業的,由街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會根據小區現實狀況選擇專業服務人員做好小區應急物業服務。

        組織應急物業服務前,街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當將應急服務內容、服務收費、服務期限等相關內容在物業管理區域內公告。

        物業服務履約保障制度對應急物業服務期間,小區二次供水、電梯運行等產生的公共能耗費用有約定的從其約定,未約定的由業主共同分攤;物業共用部分的毀損責任無法確定責任人時,由全體業主承擔;應急服務單位故意造成的,由應急服務單位承擔責任。

        應急物業服務期限一般不超過六個月。應急服務期間,街道辦事處(鎮人民政府)應及時指導和協助全體業主依法決定物業管理方式和內容。

        第三十一條原物業服務企業拒不退出或者不配合移交資料的,由市城管局責令其限期撤出和移交,公安機關應當給予協助。

        原物業服務企業拒不退出或者不配合移交資料的,有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的,由公安機關依法處理。

        第三十二條建設單位、業主大會、業主委員會應當保持物業項目管理的有序性、持續性、長效性,慎用辭退權,依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定。

        物業服務企業應當堅持誠信守法的原則,嚴格履行退出程序和相應職責,協助解決項目遺留問題,做好新老物業管理的銜接工作,保持項目管理的連續性。

        第四章物業承接與服務

        第三十三條商品房辦理現房銷售許可證或預售許可證前,應當提供經備案的前期物業服務合同,相關備案證明在房屋實施現售或預銷售時,應在銷售大廳等顯著位置進行公示。

        第三十四條前期物業管理開辦費應在《前期物業服務合同》中予以列明,由建設單位在取得《商品房預售許可證》前交納,主要用于前期物業服務企業購買物業辦公設備等固定資產,所購資產歸全體業主所有,由物業服務企業??顚S?。

        前期物業管理開辦費最低標準為:項目規劃總建筑面積在10萬平方米以下的為0.8元/㎡,10萬平方米以上的每增加1萬平方米開辦費增加0.5萬元。

        第三十五條建設單位在組織竣工驗收時,應通知供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營服務單位參加;專業經營服務單位,應當嚴格履行職責,為業主提供服務,直接向最終端用戶收取有關費用,并依法承擔物業管理區域內公共管線和相關設施設備的維修、養護責任,費用由專業經營單位承擔;尚在保修期內的,費用由建設單位承擔。法律法規另有規定的,從其規定。

        第三十六條建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定,移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

        在物業交付使用十五日前,建設單位應當與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗并移交相關資料。未移交的資料,建設單位應當列出詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

        第三十七條鼓勵物業服務企業委托第三方專業機構開展承接查驗活動,可邀請市城管局、街道辦事處(鎮人民政府)工作人員及業主代表參加。對查驗中發現的問題,建設單位應當及時修復,無法及時修復的,應書面承諾修復的期限、責任部門和修復應達到的標準。

        第三十八條物業服務企業應當自物業交接后三十日內到市城管局辦理承接查驗備案手續,備案后五日內將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公示,并在交房時書面告知業主查驗情況。

        物業服務企業擅自承接未經查驗的物業的,由市城管局責令限期改正,并記入物業服務企業信用檔案。給業主造成損害的,物業服務企業應依法承擔責任。

        第三十九條物業服務企業應當依照法律法規和物業服務合同的約定提供物業服務。

        中標單位應當根據投標文件中承諾的內容,在物業服務合同中明確服務等級、服務內容、人員配備標準、服務收費標準等。

        物業服務企業不得隨意變更投標文件中明確承諾配備的專業崗位人員,因故確需變更的,應及時將變更信息向小區業主、街道辦事處(鎮人民政府)及市城管局告知。

        第四十條街道辦事處(鎮人民政府)應當將業主委員會、物業服務企業納入突發事件應急處置工作體系,建立物資和資金保障機制,物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。

        第四十一條市發改委會同市城管局按照價格管理權限,每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估,定期聯合街道辦事處(鎮人民政府)或第三方專業機構對物業服務企業質價相符情況進行評價,并根據評估結果適時調整。

        第四十二條住宅物業人防工程按《如皋市住宅專項維修資金管理辦法》的規定交存專項維修資金。

        第四十三條物業管理區域內依法配建的人民防空工程不得出售、附贈。平時用作停車位的,出租的租賃期限不得超過三年。

        人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金實行政府指導價,單獨列賬,用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出,有剩余費用的70%納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業費。

        第四十四條物業服務企業應當建立和保存下列檔案和資料:

        (一)業主共有部分經營管理檔案;

        (二)監控、電梯、消防、有限空間、綠地等共有部分檔案及其管理運行、維修養護記錄;

        (三)房屋裝飾裝修管理資料;

        (四)業主名冊;

        (五)物業服務企業或者建設單位與相關單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱等書面協議;

        (六)物業服務合同約定的其他資料。

        業主委員會、街道辦事處(鎮人民政府)、市城管局有權查閱前款規定的相關檔案和資料。

        第四十五條物業服務企業應當及時將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示,并及時更新:

        (一)物業服務企業的營業執照、項目負責人情況、聯系方式、投訴電話;

        (二)物業服務合同約定的服務內容、標準以及收費項目、標準等有關情況;

        (三)電梯、消防、監控等專項設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

        (四)物業服務費用、公共水電費分攤以及物業共用部位、共用設施設備的收益收支情況;

        (五)占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車車位的收益收支情況;

        (六)住宅專項維修資金使用及業主分攤情況;

        (七)物業承接查驗情況;

        (八)其他應當公示的信息。

        前款第一項至第三項應當長期公示;第四項至第六項應當至少每年公示一次;第七項在辦理承接查驗備案后公示,公示時間不少于六十日。

        第五章物業使用和維護

        第四十六條物業服務企業應當制定安全管理制度,采取必要的安全保障措施,配置必要的安全防范設施及物資。發現重大事故隱患、發生安全事故及其他緊急事件時,按照規定做好相關工作并及時向地社區居(村)民委員會、街道辦事處(鎮人民政府)和負有安全監督管理職責的部門報告。

        物業服務企業未按照物業服務合同約定提供相應服務質量或履行相應義務,導致業主和物業使用人人身、財產受到損害的,依法承擔相應責任。

        第四十七條物業服務企業應當在消防通道和疏散通道、消防設施、有限空間設置明顯標識和禁止占用提醒,在物業管理區域內合理施劃車位、規范車輛秩序。車輛停放不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

        第四十八條業主、物業使用人對住宅裝飾裝修的,應當持房屋所有權證、申請人身份證、裝飾裝修方案、業主同意裝飾裝修物業專有部分,或者其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業的書面意見等申報材料向物業服務企業申報登記,簽訂住宅裝飾裝修服務協議和安全承諾書。

        物業服務企業對業主提交的裝飾裝修方案應當進行審核,告知住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

        業主、物業使用人存在違法使用物業、拒不辦理申報登記違規裝飾裝修、實施違法建設等損害其他業主、物業使用人合法權益行為的,業主委員會、物業服務企業應當按照管理規約及時采取勸阻、制止、禁止施工人員和建筑裝飾材料進入物業管理區域等必要的管理措施。對勸阻、制止不了的,應及時向街道辦事處(鎮人民政府)、市城管局或者公安機關報告,相關部門應予以支持。

        第四十九條建設單位應當按照規定履行物業保修期內的保修職責。建設單位委托物業服務企業保修的,應當與物業服務企業簽訂委托協議。

        第五十條業主大會可以委托第三方評估機構對物業服務企業履約情況開展評估,并向全體業主公布評估結果。物業服務企業應當配合評估活動。

        業主大會可聘請專業機構對公共收益的收支情況進行年度審計,物業服務企業應予配合,審計結果應當向全體業主公示,公示時間不少于七天。

        第五十一條物業服務區域內禁止下列行為:

        (一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構、主體結構;

        (二)違法搭建建筑物、構筑物,擅自改變房屋外觀;

        (三)侵占、損壞樓道、公共綠地等物業共有部分;

        (四)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物;

        (五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品,排放有毒、有害物質;

        (六)占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道,消防車通道和安全出口;

        (七)超過規定標準排放噪聲或者產生振動;

        (八)在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電,用電梯轎廂運載電動自行車;

        (九)從建筑物中拋擲物品;

        (十)毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標志等相關設施設備;

        (十一)違反規定飼養動物;

        (十二)法律法規和管理規約禁止的其他行為。

        第六章物業監管和考核

        第五十二條建立執法協同和執法聯動機制,相關職能部門應當依法及時查處住宅小區物業服務過程中的違法行為。

        第五十三條物業服務企業不得有下列行為:

        (一)違反物業服務合同減少服務內容,降低服務標準,擅自設置收費項目和提高收費標準;

        (二)擅自利用業主共有部分開展經營活動,挪用、侵占、隱瞞業主共有部分收益;

        (三)采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業費;

        (四)非法收集、使用、傳輸、買賣在物業服務活動中獲取的業主個人信息;

        (五)擅自處分屬于業主的物業共有部分、共用設施設備的所有權或者使用權;

        (六)挪用、侵占住宅專項維修資金、業主公共收入;

        (七)擅自拆除、損壞物業管理區域內的共用設施設備;

        (八)擅自惡意撤出或者被解聘后拒不撤出物業管理區域,或者撤出時未按照規定辦理交接手續,或者非法進駐造成物業管理混亂的。

        (九)與業主委員會成員串通,損害業主利益;

        (十)終止服務撤出時,拒不移交屬于業主共有的檔案資料、物品、資金等;

        (十一)損害業主合法利益的其他行為。

        物業服務企業有上述行為之一的,市城管局應取消其星級評定資格,已被評為星級的物業服務企業直接予以撤銷,當年年底不得列入評先評優序列,其管理的物業項目二年內不得參與國家、省、市的物業管理示范(優秀)項目等評選活動。

        第五十四條市城管局應會同街道辦事處(鎮人民政府)對季度大物業考核得分靠后、物業矛盾糾紛投訴工單較多經查實的物業服務企業負責人進行約談,提高檢查比例和頻次,督促企業限期整改。

        對限期整改不力或拒不整改的,進行公開通報,街道辦事處(鎮人民政府)可向業主大會提出解除物業服務合同或者不再續約的建議。

        第五十五條市城管局應將物業服務企業的不良行為、相關考核結果和行政處罰情況記入企業誠信檔案,納入物業服務企業及項目負責人的信用信息和信用等級評定之中,結果報送上級主管部門備案,信用評價結果適時向社會公開。

        相關主體可將信用評價結果與選聘、解聘物業服務企業掛鉤,鼓勵對信用等級高的物業服務企業優先優薪錄用,實行守信激勵、失信懲戒,促進優勝劣汰。

        第五十六條商貿、辦公、學校、醫院、景區、專業園區等非住宅物業實施物業管理的,參照本辦法執行。

        第七章附則

        第五十七條本辦法由市城管局負責解釋。

        第五十八條本辦法自公布之日起施行,皋政規〔2010〕2號文件同時廢止。

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        征求稿說明

        《如皋市物業管理辦法》的修訂,是為了適應新時代物業管理的需求,解決上位法變動與經濟社會發展產生的新影響和新要求,能規范我市物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益,營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環境。

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